審理法院：上海市徐匯區(qū)人民法院
文書類型：判決書
案號(hào)：（2020）滬0104民初19903號(hào)
當(dāng)事人信息
原告：徐德煥，男，****年**月**日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
委托訴訟代理人：項(xiàng)彧，上海申拓律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：郭成虎，上海申拓律師事務(wù)所律師。
被告：王曉楓，女，****年**月**日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
委托訴訟代理人：趙小玲，廣東維強(qiáng)（上海）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李衛(wèi)芳，廣東維強(qiáng)（上海）律師事務(wù)所律師。
審理經(jīng)過
原告徐德煥與被告王曉楓房屋租賃合同糾紛一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2021年3月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐德煥的委托訴訟代理人郭成虎，被告王曉楓的委托訴訟代理人李衛(wèi)芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
徐德煥向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原告徐德煥與被告王曉楓于2020年4月1日簽署的《房屋租賃協(xié)議》于2020年7月1日解除；2、被告支付原告租金79333元（自2019年12月10日起計(jì)至2020年6月30日，扣除押金34000元）；3、被告返還原告洗衣機(jī)、熱水器、電磁灶物品，如被告不返還，要求被告支付2000元。2020年10月22日，原告變更訴訟請(qǐng)求，要求被告支付自2015年6月10日起至2020年6月30日拖欠的租金133833元（已經(jīng)扣除押金34000元）。
事實(shí)和理由：原告徐德煥與被告王曉楓系房屋租賃關(guān)系,雙方約定被告租用原告所有的位于徐匯區(qū)安福路XXX弄XXX號(hào)B座房屋（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）,原告屋內(nèi)冰箱、洗衣機(jī)、熱水器、電磁灶等家電供被告使用,租金每月2萬(wàn)元,租賃期限為2017年11月10日至2019年11月10日止,雙方為此簽署《房屋租賃協(xié)議》一份,協(xié)議簽署后,原告嚴(yán)格履行了交付房屋等義務(wù),被告自2019年12月10日起便一直拖欠租金,2020年4月1日,被告向原告提出續(xù)簽協(xié)議并承諾會(huì)按期支付后續(xù)租金,前期支付的34000元押金沖抵拖欠的部分租金,其余拖欠租金在4月底支付,雙方遂將租期續(xù)租至2021年3月31日,然而被告仍未按期支付后續(xù)租金,也未支付以往拖欠租金,原告于2020年6月中旬得知被告已經(jīng)搬離,同時(shí)搬走了原告所有的洗衣機(jī)、熱水器、電磁灶等物品,并將房屋空關(guān),因被告未正式要求解除合同并辦理交接手續(xù),而房屋空關(guān)導(dǎo)致原告損失每日劇增,原告出于避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大考慮遂于2020年7月1日將房屋收回,被告截止2020年2020年7月1日共欠原告租金167833元,被告的違約行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害了原告合法權(quán)益,給原告造成重大經(jīng)濟(jì)損失。故訴訟至本院。
被告辯稱
王曉楓辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。一、雙方已經(jīng)協(xié)商一致解除《房屋租賃協(xié)議》，短信確認(rèn)5月底解除。解除前，被告還沒搬離，原告已經(jīng)另尋他人來承租系爭(zhēng)房屋，原告明知被告5月31日要搬離，所以解除不存在任何一方違約，而且補(bǔ)充協(xié)議上雙方約定是被告除了4、5月份租金，不再支付任何其他費(fèi)用。雙方租賃協(xié)議是2015年6月10日起租的，被告提供了一個(gè)對(duì)賬表，被告一直是按照合同履行了全部的交付租金義務(wù)。2016年8月，原告房屋存在違法建筑，被徐匯區(qū)城管局拆除，當(dāng)時(shí)原告配偶當(dāng)面和被告協(xié)商，要免掉2016年8月的租金，而且以后按照每月12000元支付租金。被告租金已經(jīng)全部支付，是原告出爾反爾。被告支付租金都備注用途，寫明支付哪一個(gè)月份，原告都沒有提出任何異議。而且根據(jù)當(dāng)時(shí)的民法通則，訴訟時(shí)效是一年，現(xiàn)在已經(jīng)超過時(shí)效了。而且中間2020年2月11日至2020年3月31日期間因?yàn)橐咔?，原告口頭承諾被告不用付租金，而且居委會(huì)當(dāng)時(shí)也不準(zhǔn)被告開門營(yíng)業(yè)。合同2020年5月31日就已經(jīng)解除，原告要求2020年7月1日解除是沒有任何依據(jù)。原告應(yīng)當(dāng)返還押金，不存在扣除問題。原告主張的熱水器等電器設(shè)備賠償損失，在2016年8月拆遷時(shí)候，原告自己搬走的，被告沒有占有使用，故不同意賠償。
本院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭(zhēng)房屋為原告徐德煥及案外人孫某某、徐某某三人共同共有。
2015年5月28日，原告徐德煥（出租方、甲方）與被告王曉楓（承租方、乙方）簽訂房屋租賃協(xié)議，約定：甲方將其合法擁有的系爭(zhēng)房屋租給乙方；租賃期限為兩年，自2015年6月10日起至2017年6月10日止，租金為每月17000元，另付押金34000元；乙方在租賃期間，如果發(fā)生因甲方場(chǎng)地的所有權(quán)發(fā)生改變或院子搭建的簡(jiǎn)易房屋違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定致使乙方無(wú)法正常使用，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，退還押金34000元并賠償34000元；附家電有：冰箱、洗衣機(jī)、熱水器、電磁灶、兩臺(tái)空調(diào)、三套房門鑰匙。合同還約定其它事項(xiàng)。
合同簽訂后，被告支付給原告押金34000元及按照每月17000元支付至2016年6月10日的租金。
2016年6月11日，原告的妻子發(fā)給被告短信：“王曉楓，你把房租付給我了嗎？房子維修的費(fèi)用給扣掉，給我發(fā)個(gè)清單就行了”。2016年6月12日，被告短信發(fā)給原告：“轉(zhuǎn)了，查收一下，空調(diào)移位加按照雨棚是3300，花盆砸下翻修1200，一共4500，所以轉(zhuǎn)給你34000-4500=29500。”原告的妻子回信：“收到”。2016年6月12日，被告通過支付寶向原告轉(zhuǎn)賬2016年6月11日至2016年8月10日兩個(gè)月租金29500元。
2016年8月15日，被告提供支付寶轉(zhuǎn)賬給原告24000元，作為2016年9月11日至2016年11月10日兩個(gè)月租金，因原告出租的系爭(zhēng)房屋廚房和衛(wèi)生間屬于違章建筑,被城管拆除，造成被告停業(yè)一個(gè)月，被告微信向原告提議免除2016年8月租金和此后租金按照12000元收取。此后，被告支付租金均以每月12000元支付，并且在轉(zhuǎn)賬說明中均寫明支付房租的月份。
上述合同期限屆滿后,原告繼續(xù)將系爭(zhēng)房屋租賃給被告使用，被告亦每月按照12000元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租金至2017年11月10日止。期間，因系爭(zhēng)房屋內(nèi)大房間空調(diào)壞了，被告要求原告更換新的空調(diào)，并提議從下個(gè)月房租中扣除。原告提議買個(gè)最便宜的。被告同意空調(diào)出一半的錢，走的時(shí)候空調(diào)留給原告。原告回微信同意。被告將購(gòu)買空調(diào)訂單截圖通過微信送達(dá)給原告，并于2017年9月10日通過支付寶向原告轉(zhuǎn)賬2017年9月11日至2017年11月10日的房租共計(jì)23000元（扣除空調(diào)更換費(fèi)用1000元）。
2017年11月，原告徐德煥（出租方、甲方）與被告王曉楓（承租方、乙方）續(xù)簽房屋租賃協(xié)議，租賃期限為兩年，自2017年11月10日起至2019年11月10日止，租金為每月20000元，每三個(gè)月付一次租金，由于本協(xié)議為續(xù)租，因此之前乙方支付的押金34000元仍舊由甲方保留，不再另付押金，租賃期滿甲方需退還乙方押金；租賃期內(nèi)，在乙方未違約的前提下，如果甲方單方面提出要乙方搬離房屋的話，需退還押金34000元，并賠付34000元；乙方承租系爭(zhēng)房屋將作為咖啡工作室的功能；其余合同條款基本同上一份合同。
上述合同簽訂后，被告按照每月20000元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租金至2020年2月10日止。期間，被告每次支付房租均注明房租的月份支付房租的月份。
因新冠疫情影響，上海市政府于2020年1月24日決定啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，后自2020年3月24日零時(shí)起將響應(yīng)級(jí)別由一級(jí)響應(yīng)調(diào)整為二級(jí)響應(yīng)。期間，被告在系爭(zhēng)房屋內(nèi)開設(shè)的咖啡館停業(yè)，故未向原告支付2020年2月11日起至2020年3月底的租金。
2020年4月，原告徐德煥（出租方、甲方）與被告王曉楓（承租方、乙方）再次續(xù)簽房屋租賃協(xié)議，約定：租賃期限再延長(zhǎng)為兩年，自2020年4月1日起至2021年3月31日止，租金為每月20000元，每三個(gè)月付一次租金，乙方須另付20000元押金，押金在租賃期滿后甲方需退還乙方押金20000元；租賃期內(nèi)，在乙方未違約的前提下，如果甲方單方面提出要乙方搬離房屋的話，需退還押金20000元，并賠付20000元，同意如乙方單方面要求提前終止本協(xié)議，除須結(jié)清所有房租及水、電等公共費(fèi)用外，甲方不退還乙方20000元押金等條款。
2020年4月2日，原、被告通過短信協(xié)商補(bǔ)充協(xié)議，約定：乙方（王曉楓）先付4萬(wàn)，到五月底如果仍然受到疫情影響無(wú)法正常使用該房屋，可提前終止合同搬離房屋，不再支付其它費(fèi)用。
2020年4月3日，被告轉(zhuǎn)賬給原告注明4月租金20000元。2020年4月5日，被告又轉(zhuǎn)賬給原告注明5月租金20000元。2020年6月16日，被告轉(zhuǎn)賬給原告水費(fèi)2000元。
2020年6月14日，被告向原告發(fā)出短信：徐先生，我已經(jīng)在5月31日搬走，按照之前的協(xié)議，沒有多占你一天房租，我沒有要搬你的東西，搬家的時(shí)候工人把家具搬走后，我發(fā)現(xiàn)有個(gè)冰箱好像不是我們的，還叫了輛貨拉拉送回去，又付費(fèi)請(qǐng)門衛(wèi)大爺打掃干凈才離開的。你說的電磁灶我想起來了，好像在我們搬過來的物品中，我給你寄回去。至于洗衣機(jī)和熱水器，早在2016年城管拆廁所和衛(wèi)生間后，就不知道是在廚房還是放在哪里去了，我不會(huì)拿你東西的，我也不拖欠你房租，這些年我們一直自己花錢修理房屋漏水，2016年以后你們也不再管房屋使用問題。
在本案審理過程中，被告辯稱，被告是2020年5月31日搬走的。6月7日曾經(jīng)打過電話給原告，告知原告被告已經(jīng)搬走，然后6月14日還向原告發(fā)出短信。
原告訴稱，沒有接到6月7日的電話；6月15日才從系爭(zhēng)房屋的保安處了解到被告將房屋鑰匙于6月10日交給保安；2020年7月1日才收回房屋。
原告訴稱，從未因城管拆除問題免除2016年10月的租金，亦未同意減免被告租金按照每月12000元標(biāo)準(zhǔn)支付；不同意被告按照轉(zhuǎn)賬用途支付租金，被告其后的租金先償還之前的欠租。
被告辯稱，被告支付的租金應(yīng)該按照其注明的轉(zhuǎn)賬說明中支付月份支付當(dāng)期租金，而非先償還之前原告所訴的“欠租”，況且被告并未欠租，被告未繳足租金均有理由且經(jīng)原告同意。
本案審理過程中，原告確認(rèn)，要求被告支付自2015年6月10日起至2020年6月30日拖欠的租金167833元（未扣除押金34000元）。
以上事實(shí)，除庭審筆錄外，另有原、被告提供的上海市房地產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃協(xié)議、微信短信聊天記錄、流水交易明細(xì)等證據(jù)證實(shí)，本院予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，涉案租賃合同系原、被告雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)依照合同全面履行自己的義務(wù)，否則即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
關(guān)于解除權(quán)行使的問題。被告辯稱于2020年5月31日搬走并于6月7日曾經(jīng)打過電話給原告，告知原告被告已經(jīng)搬走。原告訴稱不知道被告搬走且未收到被告來電，被告未提供相關(guān)的證據(jù)予以佐證，故本院不予以采信。原告訴稱于6月15日才從系爭(zhēng)房屋的保安處了解到被告將房屋鑰匙于6月10日交給保安處，但至今未拿取鑰匙。但被告已經(jīng)于2020年6月14日短信通知原告已經(jīng)搬走的事實(shí)。故鑒于被告提供的短信記錄已經(jīng)證明原告于2020年6月14日收到被告已經(jīng)搬出系爭(zhēng)房屋的事實(shí)，故本院判定原、被告簽訂的房屋租賃協(xié)議于2020年6月14日解除。原告訴稱以其收回房屋之日2020年7月1日作為解除合同日，本院不予以支持。
2016年6月至8月，被告已經(jīng)提供短信記錄，證明原告同意因房屋維修從租金總額中扣減4500元。2017年9月，被告從房租中扣減更換空調(diào)費(fèi)用1000元，亦是征得原告同意。關(guān)于原告訴請(qǐng)的2016年10月欠租以及自2016年8月起至2017年11月10日止的未足額支付的每月5000元租金。被告抗辯，原告對(duì)被告從2016年8月起以每月12000元數(shù)額支付租金從未提出異議，其后經(jīng)過兩次續(xù)租，原告亦從未提起過之前未足額支付租金事宜且原告訴訟時(shí)效已過，原告訴稱已經(jīng)口頭催討，被告否認(rèn)，對(duì)此原告未提供相關(guān)的證據(jù)予以佐證。本院認(rèn)為，民法通則規(guī)定當(dāng)事人主張租金的訴訟時(shí)效為一年；而2018年7月23日民法總則施行之日，訴訟時(shí)效期間尚未滿民法通則規(guī)定的二年或者一年，當(dāng)事人主張適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效期間規(guī)定的，人民法院應(yīng)予支持；民法總則施行前，民法通則規(guī)定的二年或者一年訴訟時(shí)效期間已經(jīng)屆滿，當(dāng)事人主張適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效期間規(guī)定的，人民法院不予支持。原告要求被告支付2016年10月欠租以及2017年7月23日之前的欠租因訴訟時(shí)效已過，本院不予以支持。關(guān)于自2017年7月24日起至2017年11月10日止的租金未足額支付一節(jié)，被告已經(jīng)按照每月12000元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租金一年多，原告從未提出過異議，其后兩次續(xù)簽合同均未提出過被告未足額支付租金事宜，基于被告于2016年8月初向原告提出因原告出租的系爭(zhēng)房屋廚房和衛(wèi)生間屬于違章建筑,被城管拆除，造成被告停業(yè)一個(gè)月，被告微信向原告提議免除2016年8月租金和此后租金按照12000元收取，雖無(wú)證據(jù)證明原告明確同意，但原告的行為已經(jīng)默認(rèn)同意被告以每月12000元標(biāo)準(zhǔn)繳付租金。原告要求被告支付2017年11月10日止的欠租，本院不予以支持。
被告轉(zhuǎn)賬支付租金及其他費(fèi)用時(shí)均注明用途及支付租金的月份，原告不能違背被告的意愿強(qiáng)行確定支付款項(xiàng)的用途。
2020年2月11日后，被告以因新冠疫情影響，造成被告停業(yè)，經(jīng)營(yíng)收入減少，要求減免租金。本院遵循公平原則酌情減免一個(gè)月租金。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。原告雖然訴稱不知道被告于2020年5月底搬走，但其自訴于6月15日才從系爭(zhēng)房屋的保安處了解到被告將房屋鑰匙于6月10日交給保安處，但至今未拿取鑰匙，直至2020年7月1日收回房屋。但被告已經(jīng)于2020年6月14日短信通知原告其已經(jīng)搬走，原告已經(jīng)于次日到系爭(zhēng)房屋，并知道系爭(zhēng)房屋的鑰匙在保安處的事實(shí)。原告不取走鑰匙明顯不符合常理。故原告要求被告支付租金至2020年7月1日的訴請(qǐng)，本院無(wú)法支持，本院根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則判定被告支付租金及使用費(fèi)至2020年6月15日止。
鑒于原、被告之間的房屋租賃合同已經(jīng)終止履行，為了防止累訟，本院一并處理押金退還事宜。被告以2020年4月2日曾經(jīng)短信約定補(bǔ)充協(xié)議，以原、被告雙方協(xié)商一致提前終止合同為由要求原告退還押金。但原告以被告單方面提前終止合同為由而不退還押金。鑒于原、被告在2020年4月2日的短信中僅約定提前終止合同履行的條件，被告搬遷時(shí)并無(wú)證據(jù)證明已經(jīng)征得原告同意，故被告屬于單方面提前終止合同履行，原告不退還押金，有事實(shí)依據(jù)，本院予以支持。但鑒于合同約定不退還押金的數(shù)額是20000元，故原告理應(yīng)將其余押金14000元退還被告。
關(guān)于原告要求被告賠償洗衣機(jī)、熱水器、電磁灶物品一節(jié)。原、被告簽訂的2020年4月1日起租的合同中約定附家電有：冰箱、洗衣機(jī)、熱水器、電磁灶、兩臺(tái)空調(diào)、三套房門鑰匙，被告辯稱2016年8月時(shí)原告已經(jīng)取走，本院不予以支持。因原、被告在合同中未約定上述家電的型號(hào)、商標(biāo)以及尺寸，原告也無(wú)法提供購(gòu)買上述商品的發(fā)票，無(wú)法原物返還，本院綜合物品的使用年限酌定被告賠償原告上述物品的金額。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百一十三條、《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款之規(guī)定，判決如下：
本案裁判結(jié)果
一、確認(rèn)原告徐德煥與被告王曉楓簽署的上海市徐匯區(qū)安福路XXX弄XXX號(hào)B座房屋《房屋租賃協(xié)議》于2020年6月14日解除；
二、王曉楓于本判決生效之日起十日內(nèi)支付徐德煥房屋租金及使用費(fèi)24000元；
三、王曉楓于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償徐德煥洗衣機(jī)、熱水器、電磁灶等物品損失1000元；
四、徐德煥于本判決生效之日起十日內(nèi)返還王曉楓房屋租賃押金14000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取計(jì)1849元，由徐德煥負(fù)擔(dān)1504元，王曉楓負(fù)擔(dān)345元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。