自2015年后我國(guó)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)頻發(fā)，而2020年至今，就已破產(chǎn)近百家。當(dāng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，債務(wù)人、建設(shè)承包人、抵押人、購(gòu)房人等利益主體錯(cuò)綜復(fù)雜。開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)重整，相對(duì)來(lái)說(shuō)弱勢(shì)地位的個(gè)人購(gòu)房者，還能得到應(yīng)有的保障嗎？下面就幾種不同的情況分別探討一下。  

購(gòu)房人已付清全款  

在購(gòu)房人已支付全部房款的情況下，不論房屋是否建成或是否辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，依據(jù)2002年最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中的第71條規(guī)定，屬于尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)變更房屋登記。  

雖未交付清房款，但已交付使用房屋  

雖購(gòu)房人未付清全部房款，但是房屋已用于居住，且名下并無(wú)其他可居住房屋。根據(jù)現(xiàn)有法律保障消費(fèi)性購(gòu)房人的基本生存權(quán)的精神，破產(chǎn)管理人不能解除合同而只能選擇繼續(xù)履行合同，購(gòu)房人可以要求管理人辦理轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)手續(xù)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)變更房屋登記。  

購(gòu)房人尚未付清全部房款，且無(wú)使用  

購(gòu)房人尚未支付全部購(gòu)房款的，且并未交付使用的房屋。根據(jù)現(xiàn)有法律和司法解釋?zhuān)?gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于雙方均未履行完畢的合同，購(gòu)房人是沒(méi)有特殊保護(hù)的。在這種情況下，購(gòu)房人是否能獲得房屋所有權(quán)，取決于破產(chǎn)管理人是否履行合同。如果管理人根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條決定解除合同，那么，購(gòu)房人雖可以要求損害賠償，但只能以普通債權(quán)人的身份參與破產(chǎn)分配了。雖然在這種情況下對(duì)購(gòu)房人很不利，但是購(gòu)房人并非沒(méi)有保護(hù)自己的方法。根據(jù)《物權(quán)法》第20條，“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”  

由此可知，預(yù)告登記權(quán)利人的處分權(quán)雖然是消極的，但是可以排除破產(chǎn)管理人對(duì)房屋進(jìn)行任意處分或清算分配的權(quán)利，管理人就已做預(yù)告登記的房屋可獲利益的途徑，便就只剩下繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》了。